1. 多地首套房贷利率下降，新买房的该如何贷款最划算？

第一，LPR的贷款利率政策是在10月8日以后执行，这就意味着10月8日之前签订的贷款合同还是按照老的“基准利率”为参考标准，不会改变。只有10月8日以后才是按照新的“LPR”进行制定。

第二，LPR是贷款利率政策，影响的是贷款买房用户，与全款买房用户没有影响。

所以说，你所应该关心的，其实就是10月8日之前办理的贷款划算，还是10月8日之后办理的贷款划算！！

首先，我们来了解下，什么是LPR的新政！

其实说的简单点就是，贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率(LPR)——1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。

也就是说1年期的贷款参考基数，我们是按照4.20%来制定，而5年期以上的则是根据4.85%来参考制定，替代了以前的“基准利率！”

第二，ＬＰＲ是如何制定的！（深入了解的话，你可以看下）

LPR改革后，将LPR报价与MLF操作利率直接挂钩，且要求银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，主要出现三方面进步：

一是充分考虑了商业银行“两部门决策机制”，通过代表中期资金成本的MLF操作利率，反映商业银行资产负债业务的边际筹资成本；

二是在当前部分中小银行内部“从负债到资产”的FTP定价机制仍不成熟的背景下，通过18家银行针对优质客户的定价结果，为暂时不具备定价能力的中小银行提供贷款定价参考依据，实现对于整体贷款利率的传导；

三是倒逼资金成本定价方式更加市场化。

那么，１０月８日以后我们的贷款利率如何决定呢？

对于10月8日以后的贷款几率其实是建立在一些数据和条件的组合形势下完成的：

①未来首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0） （ps增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整）

②二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%！

其中，一个基点就是0.01%，十个基点就是0.1%，以此类推。

也就是说未来购房者的贷款主要还是在LPR、个人信用决定点数、以及各个城市的要求点数这三者来决定的，他们的加成最终数值直接决定了你首套和二套房贷款利率的重要指标！

以目前已公布的城市来看:

北京，首套最低加55基点，实际利率为5.40%，比之前上浮10%增加了1基点，二套最低加105基点，实际利率为5.90%，比之前上浮20%增加了2基点，基本无变化。

苏州：首套最低加120基点，实际利率为6.05%，比之前上浮25%减少了5基点，二套最低加150基点，实际利率为6.35%，比之前上浮30%减少了7个基点。

变化不大南京，首套最低加80基点，实际利率5.65%，比之前上浮15%减少1基点，二套最低加105基点，实际利率为5.90%，比之前上浮20%增加了2基点，基本无变化。

结论：

10月8日起，LPR利率即将调整，新买房的该如何贷款最划算？最简单的方法就是对比10月8日之前你所在城市的贷款的数据，然后与10月8日之后的数据进行衡量。

但是整体来看，由于LPR是一个全新的贷款政策，并且此次的LPR5年期的利率与之前又没有变化。所以，短期内出现较大的波动概率不大，大部分的城市10月8日前后的贷款利率变化其实并不会发生太大的变化。也就是说，该买就买，没必要过度在意，这个政策是长远发生改变的，短期内影响有限！

一家之言，欢迎指正。⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经背后的真正逻辑。

2. 房贷利率是不是会便宜了？

8月17日，央行发布重磅消息，决定改革完善市场报价利率（LPR）形成机制来深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。但央行副行长刘国强明确表态称，在“住房不炒”总基调下，房贷利率不会下降，将继续落实房地产长效管理机制，维护房地产市场的稳定性。因此，大家不要再寄希望于降低房贷利率。

事实上，在今年7月底中央政治局召开的经济工作会议上，明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，就已经表明了房地产即将退出中国经济舞台的中心，不再以房地产市场作为拉动经济增长的支柱产业。与此同时，不断重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的“住房不炒”原则，在这种调控加强的情况下，如果还指望着房贷利率下浮本身就有些多余。因为金融监管部分早就对房地产市场融资环境收紧，实施定向货币收缩。

从目前房地产的形势来看，房地产融资早已不是贷款利率的问题，而是还能不能贷、有没有贷款额度及贷多少的问题。比如说，最近多家银行上浮首套房贷利率的同时，也有部分银行已经暂停了房贷业务。从对首套房贷利率进行上浮以及暂停房贷业务，就充分说明了金融监管部门是要对房地产供需两端同时出手，实施精准“打击”，但很不幸的是已经误伤刚需。

必须要指出一点，房地产市场融资分为开发商端融资和销售端融资，也就是供需两端的融资环境。对于开发端融资环境的收紧早就不言而喻的，我们现在就重点说销售融资端，也就是个人房贷业务，由于居民房贷大多属于长期限贷款，为配合对房地产企业融资的管理，此次LPR利率形成机制的吹风会上，央行明确表示不会下降。

总之，在“住房不炒”的形势下，在中国经济重心正在发生变化的大背景下，收紧对房地产市场的融资环境乃大势所趋。对于个人房贷利率来说，已经不是下降的问题，而是打算上浮多少比例甚至还有没有额度的问题。比如，最近有些地方已经上浮30%至6.39%。

3. 2019年房贷利率是多少？

房贷利率一定程度决定了房价上涨还是下跌，上涨往往是为了抑制投机，下跌则往往是为了刺激购房消费需求。从宏观层面看，未来房贷利率下调是有可能的，毕竟，购房是最大的消费。

2019年10月8日起房贷利率从基准利率4.90%上下浮动变为LPR（贷款市场报价利率）定价，更为市场化，也意味着今后波动会更加频繁。

LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）贷款定价=LPR*（1+上下浮动倍数）二套房不低于LPR+60bp

2019年10月份的全国首套房平均贷款利率是5.52%，相当于原来的基准利率上浮12.65%，连续五个月呈现小幅上升趋势。

2019年10月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。全国首套房平均贷款利率5.52%相当于上浮了13.81%，二套房利率则不低于5.45%，实际都要高于当地首套房利率。

4.90%的贷款基准利率多年没有调整，贷款买房者一旦约定了利率上浮比例或者折扣比例，月供就比较稳定。执行贷款市场报价利率后，有可能出现每年利率都会变化的情况，下一年的月供金额就会发生变化。一定程度上讲，如果房贷利率上升，贷款买房者的风险就会增大。

财智成功认为未来十年是房产价值回归的十年，失去理性的部分回落，回到2015年之前的房价。随着老龄化社会到来，以及结婚率出生率下降，房产的刚需群体会持续减少，当人口拐点来临之时，几年内的房产空置数量会大大增加，房子不再那么金贵。到了这个时候，房贷利率下行概率更大，刺激刚需消费。

除了上述原因，随着国际经济疲软，全球众多央行降息，今后贷款利率下行概率较大。但是从风险防范角度出发，贷款审核必须更加严谨，贷款要向真正的刚需倾斜，严控投资性购房需求。

4. 济南已有银行调整为基准利率上浮5？

手机看！

说明几个问题！

1.银行钱多起来了。

2.购房者少了，购房欲望降低了。

3.经济下行，买得起房的人越来越少了。

4.人口基数大，但新增减少。

在什么情况下利率不断上调呢？

1.银行可用资金少。

2.购房者多，购房热情似火，楼市价格一路上涨！

3.经济发展良好，家庭收入，可支配收入大幅增长。

4.结婚青年人数多。

5.丈母娘数量，及要求高！

5. 新LPR首次报价出炉？

从目前的市场表现来看，未来一段时间，全国房贷利率不但不会降，反而整体会呈现上涨趋势，特别是二套房，对房产具有一定的抑制作用。

虽然目前5年期LPR只有4.85%，比5年期以上贷款基准率4.9%低那么0.05%，但这两者都不是具体的贷款利率。商业银行可根据城市（因城施策）和贷款人在央行基准利率的基础上进行一定的上浮或下浮，而LPR设置了最低贷款利率，只能在LPR利率上加基点，即只能进行固定上浮。

什么是LPR？

LPR（英文缩写）为贷款基础利率，金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，目前由18家中大型商业银行报价形成（往后加入城商行等小型商业银行），为市场贷款利率，间接受央行基准利率影响。

如果对LPR较难理解，可以将其直接理解为与SHIBOR（上海银行间拆借利率）对应的贷款利率，只建立在商业银行之中，是一种动态利率（每个月商业银行进行报价，然后调整），与央行基准利率（相对固定）存在本质区别。

个人房贷新基准与原有的贷款无关

个人房贷新基准执行日期为10月8日，10月8日之前的个人房贷不受影响，包括已在还贷中的贷款——仍按原合同约定执行。

因此，个人房贷新基准是针对10月8日以后的贷款，对10月8日以后的贷款者产生影响。如果要想获得以前的原有基准，那么只能尽快的买房，在10月8日之前审批下来，放款到位。

但是从目前的房价形式来看，并没有出现大量购房，或房价高涨。也就是说，原有的贷款基准与新贷款基准并不存在严重的脱节，或不适应的情况，说明这两者并没有多大区别，只是换个算法罢了——毕竟4.9%与4.85%没有多大区别。

个人贷款新基准实施之后，不再有下浮，对房市有抑制作用

如果你身边有在2016年前后贷款买房的亲戚或朋友，那么比较容易理解贷款利率下浮，而目前只有极少部分城市还存在下浮情况，也就以致个人房贷新基准实施对房价的影响不大。

比如2016年房贷利率下浮10%，为4.9%*90%=4.41%，那么相对于目前LPR五年期4.85%较低，不利于贷款者。因为央行规定，只能在LPR利率上加基点，即不能下浮，只能固定上浮。

假如目前房贷普遍出现下浮，那么当前房价就会出现新的一轮大幅上涨，毕竟10月8日以后对贷款者不利。然而，目前的情况是房贷普遍出现上浮，且上浮10%以上（7月全国首套房贷款平均利率为5.44%），那么显而易见，个人房贷新基准实施之后对房价影响不大——只是设置了最低贷款利率，具体贷款利率还要根据具体情况而定。

个人房贷新基准实施之后，怎么计算房贷利息？

目前的房贷还款金额计息较为简单，通常为央行调整基准利率以后第二年1月1日起以剩余本金重置计算利息。

比如等额本金还款，假设贷款利率执行基准利率为4.9%，那么每月还款利息=每月剩余本金*4.9%/12。今年基准利率调整为5%，则明年1月1日起执行调整后的基准，那么每月还款利息=每月剩余本金*5%/12。

而执行房贷新基准，采用LPR利率之后，可能每年还贷利率都存在差异（央行规定最短每年可以对贷款利率进行重定价），利率波动比较频繁，房贷计算器基本可以报废，参考意义不大。

比如目前的5年期LPR利率为4.85%，在不加基点的情况下，执行贷款利率就为4.85%。假设贷款合同约定的是每年重新定价，那么明年这个时候5年期LPR利率为5%时，接下来的一年期限就得以5%计息——受市场利率波动影响，不受央行相对固定的基准利率影响。

加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变

加点数值类同目前的上浮比例，但是比例它是以贷款基准为基础，是个不确定的数值。比如基准利率为4.9%，上浮10%多出4.9%*10%=0.49%，而当基准利率调整为5%，上浮10%多出的却是5%*10%=0.5%，比0.49%多出0.01%。即基准利率越往上调对出现上浮的贷款者越不利。

而加基点是确定的数值，比如目前5年期LPR利率为4.85%，加20个基点为5.05%。基点数值保持不变，即使未来5年期LPR利率从4.85%涨到5%，那也仅是5.2%，多出的永远保持0.2%，不随基准变化而变化。

总结

从目前的市场表现来看，对目前的房价影响不大，因为目前的贷款利率普遍出现上浮。分析未来的话，也不会有太大的影响，毕竟房市政策是因城施策，而具体贷款利率根据城市和贷款人而定。

但是从长远来看，对房市有一定的抑制作用，毕竟确定了房贷的下限，应当不会出现像2016年前后的大幅打折的情况，抑制房价暴涨。

6. 首套房贷款利率继续下降？

首套房利率继续下调和房地产市场进入寒冬没有必然的联系，调利率是多方面因素的结果。当然了，当房地产贷款利率下调，首付比例降低，则说明房地产市场行情不好，至于是不是寒冬还要看市场最终表现。

那最近为什么会调整首套房利率，老张个人觉得主要有几个因素。

第一，今年国家大的金融政策以宽松为主，降利率，降基准主要手段之一，释放现金流以保障经济的正常运行。第二，受国际市场环境的影响，一向以强硬的金融政策的美国，今年也可能会降息，采取宽松的金融政策，国家也会采取相应金融措施。当然了，不是其他国家降息我们也降息。第三，今年房地产市场面临下行压力，今年开局成交情况全国都下滑，保障市场稳定发展是今年主要房地产政策，大起大落必然会带来负面影响。降息可以发挥稳定市场作用。第四，现在房价越来越高，对于首套房刚需客户准入门槛越来越高，购房压力越来越大，适当降低利率，可以缓解购房压力，保障首次购房客户的需求。第五，房子是用来住不是用来炒的，首套房是以刚需自住为主，首套房降低利率，也是情理之中。

至于今年房地产是不是寒冬，还要看今年全年的市场表现，但肯定不好过。从目前的情况来看，今年的市场肯定不会在超越2017和2018年。受经济压力影响，购房预期回落，影响市场成交。棚改已经基本结束，棚改货币安置促进成交因素逐渐退出，这一部分原因成交量必然回落。另外，在2017，2018两年市场持续走高的情况下，2019年市场也应回落，量价都上升将不太可能。

因而，对于首套房利率下调，以及个别城市取消限价，限购，放松落户条件，放宽贷款条件等，都是在稳定市场，平稳度过涨价后这一周期，不调整，房地产今年的日子就没法过了，很难过了。

我是老张，欢迎朋友们关注。

7. 已支付的利息还会变吗？

1. 不会变2. 因为存量房贷利率下调是指新的贷款利率降低，已经支付的利息是按照原有利率计算的，不会因为利率下调而发生变化。3. 已支付的利息是根据原有利率计算的，不会受到后续利率调整的影响。所以存量房贷利率下调对已支付的利息没有影响。